Forestia Park có 4.209 căn thấp tầng, chiếm 17,05% trong tổng số 24.682 sản phẩm nhà ở của toàn dự án. Đây là con số cố định trong quy hoạch, không thay đổi theo tiến độ mở bán từng giai đoạn.
Trên tổng diện tích quy hoạch 262 ha tại thị xã Mỹ Hào, Hưng Yên, mật độ xây dựng toàn khu được khống chế ở mức khoảng 23,5%. Phần diện tích dành cho thấp tầng chỉ là một lát cắt nhỏ trong tổng thể; phần còn lại phân bổ cho công viên cây xanh, hồ điều hòa, biển nhân tạo và hạ tầng giao thông.
4.209 căn thấp tầng tại Forestia Park được chia thành hai nhóm sản phẩm: Nhà phố liền kề/shophouse và biệt thự sinh thái. Tỷ lệ và thông số cụ thể của từng nhóm được trình bày ở các phần tiếp theo.
Tỷ trọng thấp tầng so với toàn bộ cơ cấu sản phẩm dự án
Thấp tầng Forestia Park chiếm 17,05% cơ cấu sản phẩm, phần còn lại 82,95% thuộc khối cao tầng gồm căn hộ chung cư thương mại và nhà ở xã hội.
Bảng dưới đây thể hiện tỷ trọng từng loại hình trong tổng số 24.682 sản phẩm toàn đô thị:
| Loại hình sản phẩm | Số lượng (căn) | Tỷ trọng toàn đô thị |
|---|---|---|
| Nhà phố liền kề & Shophouse | 3.811 | 15,44% |
| Biệt thự (Đơn lập & Song lập) | 398 | 1,61% |
| Căn hộ chung cư thương mại | 11.807 | 47,84% |
| Nhà ở xã hội (NOXH) | 8.666 | 35,11% |
| Tổng | 24.682 | 100% |
Tỷ lệ này cho thấy khối cao tầng đóng vai trò tạo mật độ dân cư, trong khi thấp tầng giữ vai trò sản phẩm sở hữu đất với số lượng giới hạn hơn nhiều so với căn hộ.
Cơ cấu 4.209 căn thấp tầng: liền kề/shophouse và biệt thự chiếm tỷ lệ bao nhiêu?
Trong 4.209 căn thấp tầng, nhà phố liền kề và shophouse chiếm 90,54% (3.811 căn), biệt thự sinh thái chiếm 9,46% (398 căn).
Bảng phân bổ chi tiết trong nội bộ khối thấp tầng:
| Loại hình | Số lượng (căn) | Tỷ trọng trong khối thấp tầng |
|---|---|---|
| Nhà phố liền kề & Shophouse | 3.811 | 90,54% |
| Biệt thự (Đơn lập & Song lập) | 398 | 9,46% |
| Tổng thấp tầng | 4.209 | 100% |
Chênh lệch tỷ trọng giữa hai nhóm phản ánh định hướng sản phẩm khác nhau: liền kề/shophouse phục vụ số đông với mục đích ở kết hợp kinh doanh, còn biệt thự giới hạn số lượng để duy trì mật độ dân cư thấp quanh khu vực mặt nước.
3.811 căn nhà phố liền kề và shophouse có thông số như thế nào?
3.811 căn nhà phố liền kề và shophouse có diện tích đất từ 80-100 m² (riêng shophouse tới 140 m²), xây dựng 4-5 tầng.
Kích thước mặt bằng phổ biến là 5x16m, 5x20m và 8x18m (áp dụng cho shophouse mặt tiền 8m). Nhóm sản phẩm này được thiết kế theo hướng hai mặt thoáng, có khoảng lùi kỹ thuật và lối đi bộ phía sau, thay vì chia lô khép kín liên tục như cách làm phổ biến trước đây.
Vị trí phân bổ được chia theo chức năng: dãy shophouse nằm dọc trục đại lộ 40m, dãy liền kề an cư nằm ở các đường nội bộ tiếp cận công viên và trường học. Cách bố trí này tương ứng với 15,44% tỷ trọng của nhóm này trong tổng cơ cấu 24.682 sản phẩm toàn dự án.
398 căn biệt thự sinh thái ven hồ được phân bổ ra sao?
398 căn biệt thự sinh thái (đơn lập và song lập) được bố trí bao quanh hồ điều hòa 24,5 ha và biển nhân tạo 6,1 ha, chiếm 1,61% tổng cơ cấu sản phẩm dự án.
Diện tích đất tiêu chuẩn từ 200-300 m², mặt bằng phổ biến 10x20m, xây dựng 4 tầng nổi cộng 1 tầng hầm để xe riêng (sức chứa 2-3 ô tô). Kiến trúc theo phong cách tân cổ điển với hệ cột đối xứng, cửa sổ vòm kính khổ lớn và ban công hướng ra mặt nước.
Con số 398 căn được xác định cố định trong quy hoạch, gắn với diện tích cố định của cụm hồ điều hòa và biển nhân tạo, không phụ thuộc vào tiến độ mở bán từng giai đoạn.
Nguồn cung thấp tầng được tung ra theo giai đoạn nào?
Dự án triển khai theo 3 giai đoạn hạ tầng, trong đó giai đoạn 1 là đợt cung cấp liền kề và biệt thự đầu tiên ra thị trường.
| Giai đoạn | Diện tích | Nội dung liên quan đến thấp tầng |
|---|---|---|
| Giai đoạn 1 | 123,8 ha | Hoàn thiện hạ tầng khung, trục giao thông chính; mở bán đợt đầu các lô liền kề và biệt thự (khu vực thị trấn Bần Yên Nhân, xã Nhân Hòa, Phan Đình Phùng) |
| Giai đoạn 2 | 68,72 ha | Mở rộng sang xã Minh Hải và khu vực đông bắc thị trấn Bần Yên Nhân, bổ sung các dãy nhà phố thương mại kết nối liên vùng |
| Giai đoạn 3 | 100,58 ha | Triển khai phía Tây thị trấn Bần Yên Nhân, hoàn thiện hệ thống cao tầng, nhà ở xã hội và tiện ích công cộng quy mô lớn |
Số lượng căn thấp tầng cụ thể phân bổ cho từng giai đoạn (bao nhiêu căn liền kề, bao nhiêu căn biệt thự mở bán ở mỗi đợt) chưa được nêu trong dữ liệu hiện có.
Vì sao thấp tầng chỉ chiếm 17% trong cơ cấu sản phẩm?
Tỷ lệ 17,05% xuất phát từ việc khống chế mật độ xây dựng toàn khu ở mức 23,5%, phần lớn diện tích được dành cho công viên, mặt nước và hạ tầng thay vì nhà ở gắn liền với đất.
Giới hạn số lượng thấp tầng cũng tạo ra chênh lệch nguồn cung giữa loại hình sở hữu đất và căn hộ chung cư. Trong khi đó, khối cao tầng (11.807 căn hộ thương mại và 8.666 căn NOXH) tạo ra mật độ dân cư tập trung, hình thành nguồn khách hàng tiêu dùng tại chỗ cho các dãy shophouse và liền kề khi đi vào vận hành.
Về bản chất, cơ cấu 17% – 83% giữa thấp tầng và cao tầng là phép tính cân bằng giữa diện tích cảnh quan, quy mô dân số dự kiến (39.000-45.000 người) và khả năng khai thác thương mại của phân khu thấp tầng Forestia Park.
Với thông số diện tích và tầng cao ở các bảng trên, người mua có thể đối chiếu với nhu cầu sử dụng thực tế (ở thuần túy, kết hợp kinh doanh, hay đầu tư cho thuê) trước khi tìm hiểu tiếp các khía cạnh khác như pháp lý hay chi phí sở hữu của từng loại hình.